Qué es una ejecución hipotecaria y cómo pararla

En qué consiste una ejecución hipotecaria

El procedimiento de ejecución hipotecaria es aquel que se pone en marcha cuando un prestatario (la persona que tiene una hipoteca) no puede cumplir con los pagos acordados y entra en morosidad. En esta situación, el banco o la entidad prestamista toma medidas legales para recuperar el dinero prestado. Esto generalmente implica la subasta de la propiedad hipotecada con el objetivo de recuperar la deuda pendiente.

De esta manera, se cobra tanto el capital impagado con los intereses de demora correspondientes como el importe pendiente hasta que finalice el préstamo hipotecario. 

Pero, ¿cómo se desarrolla una ejecución hipotecaria? 

Para empezar debes tener claro que una ejecución hipotecaria la ordena un juez y un banco no puede solicitarla simplemente por el impago de una cuota de la hipoteca. Se seguirá el siguiente proceso:

1. Aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado. – Cuando el impago de la hipoteca es prolongado el banco podrá aplicar el vencimiento anticipado con el que busca anular el contrato por incumplimiento. Ahora bien, la entidad sólo podrá recurrir a la aplicación de esta cláusula cuando el deudor deba un mínimo de 12 cuotas o el 3% de la hipoteca en la primera mitad del periodo de devolución; o cuando deba 15 cuotas o el 7% del valor de la hipoteca en la segunda mitad del periodo de devolución. 
2. Presentación de la demanda de ejecución. – Una vez aplicado el vencimiento anticipado, la entidad puede presentar una demanda ejecutiva en el juzgado para iniciar la ejecución hipotecaria. 
3. Notificación de la demanda al deudor. – El juzgado notificará al deudor la demanda, solicitándole el pago de las cuotas impagadas, el saldo pendiente, los intereses de demora y los gastos procesales.
4. Certificación de cargas. – En este punto, se solicitará por parte del juez una certificación de cargas al Registro de la Propiedad. Este documento confirma la existencia de la hipoteca sobre la propiedad y cualquier otra carga relacionada.
5. Convocatoria. – Con la certificación de cargas, se programará la fecha y hora de la subasta. Esta convocatoria se publicará en el tablón de anuncios del ayuntamiento, el Registro de la Propiedad, el juzgado y en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
6. Subasta. – En la fecha designada, la propiedad se subastará al mejor postor, partiendo del valor establecido en la escritura de la hipoteca, que no será inferior al 75% del valor de tasación.
7. Adjudicación de la propiedad. – La propiedad será adjudicada a la persona que ofrezca la oferta más alta, siempre y cuando alcance al menos el 70% del valor de lanzamiento. Si la oferta es menor o nadie puja, el banco puede quedarse con la propiedad por el 70% del valor de lanzamiento o la cantidad que se le deba si supera el 60% del valor de tasación.
8. Desahucio. – Por último, se inscribirá al nuevo propietario en el Registro de la Propiedad, lo que le permitirá reclamar la entrega y posesión de la vivienda. Si el antiguo propietario aún ocupa la vivienda, una comitiva judicial puede acudir al domicilio para obligarlo a abandonarla.

Sabemos que este procedimiento no es agradable para el deudor y más cuando se trata de la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual. Sin embargo, existen formas de prevenirla o incluso paralizarla. ¡Te hablamos de ellos en el siguiente apartado!