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Qué es una ejecución hipotecaria y cómo pararla

Rita Báez
Rita Báez

No poder pagar la hipoteca de forma puntual normalmente no genera serios problemas, más allá de un recargo por demora. Sin embargo, cuando el impago se prolonga, la persona puede llegar a sufrir consecuencias más graves como la ejecución hipotecaria. En este artículo, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre esto, desde qué es la ejecución hipotecaria hasta cómo puedes detenerla. ¡Quédate leyendo y entérate de todo!

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En qué consiste una ejecución hipotecaria

El procedimiento de ejecución hipotecaria es aquel que se pone en marcha cuando un prestatario (la persona que tiene una hipoteca) no puede cumplir con los pagos acordados y entra en morosidad. En esta situación, el banco o la entidad prestamista toma medidas legales para recuperar el dinero prestado. Esto generalmente implica la subasta de la propiedad hipotecada con el objetivo de recuperar la deuda pendiente.

De esta manera, se cobra tanto el capital impagado con los intereses de demora correspondientes como el importe pendiente hasta que finalice el préstamo hipotecario

Pero, ¿cómo se desarrolla una ejecución hipotecaria? 

Para empezar debes tener claro que una ejecución hipotecaria la ordena un juez y un banco no puede solicitarla simplemente por el impago de una cuota de la hipoteca. Se seguirá el siguiente proceso:

  1. Aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado. – Cuando el impago de la hipoteca es prolongado el banco podrá aplicar el vencimiento anticipado con el que busca anular el contrato por incumplimiento. Ahora bien, la entidad sólo podrá recurrir a la aplicación de esta cláusula cuando el deudor deba un mínimo de 12 cuotas o el 3% de la hipoteca en la primera mitad del periodo de devolución; o cuando deba 15 cuotas o el 7% del valor de la hipoteca en la segunda mitad del periodo de devolución. 
  2. Presentación de la demanda de ejecución. – Una vez aplicado el vencimiento anticipado, la entidad puede presentar una demanda ejecutiva en el juzgado para iniciar la ejecución hipotecaria. 
  3. Notificación de la demanda al deudor. – El juzgado notificará al deudor la demanda, solicitándole el pago de las cuotas impagadas, el saldo pendiente, los intereses de demora y los gastos procesales.
  4. Certificación de cargas. – En este punto, se solicitará por parte del juez una certificación de cargas al Registro de la Propiedad. Este documento confirma la existencia de la hipoteca sobre la propiedad y cualquier otra carga relacionada.
  5. Convocatoria. – Con la certificación de cargas, se programará la fecha y hora de la subasta. Esta convocatoria se publicará en el tablón de anuncios del ayuntamiento, el Registro de la Propiedad, el juzgado y en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
  6. Subasta. – En la fecha designada, la propiedad se subastará al mejor postor, partiendo del valor establecido en la escritura de la hipoteca, que no será inferior al 75% del valor de tasación.
  7. Adjudicación de la propiedad. – La propiedad será adjudicada a la persona que ofrezca la oferta más alta, siempre y cuando alcance al menos el 70% del valor de lanzamiento. Si la oferta es menor o nadie puja, el banco puede quedarse con la propiedad por el 70% del valor de lanzamiento o la cantidad que se le deba si supera el 60% del valor de tasación.
  8. Desahucio. – Por último, se inscribirá al nuevo propietario en el Registro de la Propiedad, lo que le permitirá reclamar la entrega y posesión de la vivienda. Si el antiguo propietario aún ocupa la vivienda, una comitiva judicial puede acudir al domicilio para obligarlo a abandonarla.

Sabemos que este procedimiento no es agradable para el deudor y más cuando se trata de la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual. Sin embargo, existen formas de prevenirla o incluso paralizarla. ¡Te hablamos de ellos en el siguiente apartado!

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Cómo parar una ejecución hipotecaria: pasos a seguir

Existen diversas alternativas para intentar detener un proceso de ejecución hipotecaria. Si se trata de tu vivienda habitual, tienes la opción de detener la ejecución y que no llegue a subasta, abonando las cuotas atrasadas y los intereses correspondientes.

Otra posibilidad es negociar un acuerdo con el banco para reestructurar la deuda a cambio de comprometerte a pagarla. Esto podría incluir la ampliación del plazo de pago, lo que reduciría la cuota mensual, aunque aumentaría los intereses totales pagados. 

Ahora bien, en este caso, es recomendable contar con asesoramiento legal que revise el contrato hipotecario en busca de cláusulas abusivas ya que de encontrarse condiciones injustas, podrás demandar al banco y dar la vuelta al procedimiento de ejecución. 

Además, en situaciones financieras especialmente difíciles, puedes considerar acogerte al Código de Buenas Prácticas. Aunque no es fácil calificar para esto, podría resultar en una reducción de la hipoteca por parte del banco.

Por otro lado, una vez que se ha subastado y adjudicado la hipoteca, la única forma de evitar el desahucio es certificar, ya sea ante un tribunal o notario, que eres parte de un grupo vulnerable. Esto podría permitirte permanecer en la propiedad como inquilino durante dos años.

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¿Cómo puedo renegociar mis deudas?

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Aunque cuentas con estas opciones, lo aconsejable es tomar medidas para evitar llegar a la ejecución. Aquí tienes algunos consejos:

  • Considera una hipoteca fija. – Si buscas estabilidad en tus pagos, una hipoteca fija puede ser más adecuada que una hipoteca variable, que depende de las fluctuaciones del Euribor.
  • Evita el endeudamiento excesivo. – Asegúrate de que la cuota de la hipoteca y otros préstamos no supere el 35% de los ingresos mensuales de tu familia. En caso de tener otras deudas a parte de tu hipoteca, busca ayuda profesional para liquidarlas por menos dinero y así puedas seguir abonando tu hipoteca sin correr riesgos. En Soluciona Mi Deuda te ayudaremos con una renegociación de tus deudas. Esto consiste en agrupar tus deudas en una cuota inferior que el total que pagas y negociar con las entidades amistosamente o reclamar por la vía judicial cuando tus préstamos contengan un TAE usurario y abusividad en sus condiciones. De esta manera, podrás cancelar tus deudas por menos y pagar tu hipoteca para evitar la ejecución. 
  • Explora la Ley de la Segunda Oportunidad. – Si tienes deudas pendientes, esta ley es otra de las opciones que te aconsejamos. La Ley de la Segunda Oportunidad podría ayudarte a acabar tus deudas y potencialmente salvar tu vivienda de la subasta. Puedes elegir entre cancelar todas tus deudas y perder la vivienda o cancelar parte de las deudas, comprometiéndote a un plan de pagos y conservar la propiedad. En Soluciona Mi Deuda, nuestros abogados expertos están disponibles para evaluar tu situación y ofrecerte orientación gratuita y sin compromiso. Comunícate con nosotros en el 910916445 y descubre la mejor solución para tu caso.

Para más información, lee nuestro artículo sobre lo qué pasa si no pago la hipoteca

Preguntas frecuentes sobre la ejecución hipotecaria

El tiempo que toma al banco ejecutar una hipoteca puede variar ampliamente, dependiendo de diversos factores. Por lo general, el proceso involucra un período de morosidad inicial durante varios meses, seguido de notificaciones y requerimientos de pago. Si el prestatario no puede ponerse al día, el banco presenta una demanda, lo que desencadena un proceso judicial que puede durar desde varios meses hasta más de un año. Después, se programa una subasta pública, cuya duración depende de la jurisdicción y la logística del juzgado. Si no hay ofertas adecuadas en la subasta, el banco puede adjudicarse la propiedad y, finalmente, se inicia un proceso de desahucio que puede tomar varios meses adicionales antes de que el prestatario deba abandonar la vivienda. Estos plazos son aproximados y pueden variar según la ubicación y las circunstancias individuales. Se recomienda buscar asesoramiento legal en caso de enfrentar una ejecución hipotecaria.

Una casa en ejecución hipotecaria, también conocida como vivienda en proceso de ejecución hipotecaria, es una propiedad inmobiliaria que se encuentra en el proceso legal de ser vendida o subastada por el banco o el prestamista hipotecario debido al incumplimiento del prestatario en el pago de la hipoteca. En otras palabras, es una vivienda cuyo propietario no ha realizado los pagos hipotecarios requeridos, lo que ha llevado al prestamista a tomar medidas legales para recuperar el dinero adeudado. Durante este proceso, la casa se somete a una subasta pública en la que los posibles compradores pueden hacer ofertas para adquirirla. Si no se recibe una oferta adecuada en la subasta, el banco puede adjudicarse la propiedad y, eventualmente, desalojar al propietario original. Es importante señalar que el proceso y los plazos pueden variar según la jurisdicción y las leyes locales.

Después de una ejecución hipotecaria, la propiedad generalmente se somete a una subasta pública o es adquirida por el banco o prestamista hipotecario. Si se vende en la subasta, el nuevo propietario toma posesión de la vivienda. Si el banco se convierte en el propietario, puede optar por vender la propiedad en el mercado abierto o incluso alquilarla. Si el antiguo propietario aún reside en la vivienda, es probable que se inicie un proceso de desahucio para desalojarlo. Además, dependiendo de las leyes locales y las circunstancias, el prestatario puede enfrentar un déficit hipotecario, una deuda pendiente después de la ejecución hipotecaria, que el banco puede perdonar o intentar recuperar legalmente. Las acciones exactas y los plazos pueden variar según las leyes locales y las circunstancias individuales. Se recomienda buscar asesoramiento legal en caso de enfrentar una ejecución hipotecaria.

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