En los últimos años, se ha hecho muy popular el término de dación en pago. Un concepto muy ligado al sector hipotecario debido a la subida de tipos de interés en las hipotecas.
Además, con la subida de los tipos de interés y la inflación, muchas personas se han visto con gran dificultad para poder pagar sus casas además de los gastos corrientes del día a día. Pero no te preocupes porque aquí te explicaremos una posible solución.
Hoy descubrirás qué es dación en pago, en qué consiste y cómo se puede pedir. Además te explicaremos algunas de las ventajas que ofrece así como algunos inconvenientes.
Si estás listo, ¡sigue leyendo!
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¿Qué es dación en pago?
La dación en pago es un término legal que ha ganado gran popularidad en los últimos años en España. Consiste en un mecanismo legal que permite a una persona que no tiene ninguna forma de pagar su deuda, poder entregar un bien inmueble a su entidad financiera a cambio de que la deuda quede cancelada, generalmente la hipoteca.
La dación en pago, a diferencia de un embargo, permite que con la entrega del inmueble, la deuda desaparezca por completo. Pero debes saber que sólo se puede utilizar este mecanismo siempre y cuando consigas pactar con la entidad.
Veamos un ejemplo. Tienes una deuda de 100.000 euros con tu entidad financiera y no puedes pagarla de ninguna forma. En ese caso, negocias con la entidad y solicitas la dación en pago. En caso de que acepten el intercambio, entregarás tu vivienda y a cambio, la entidad cancelará totalmente la deuda. Incluso aunque el valor de la vivienda fuera menos de 100.000 euros.
¿Cómo funciona la dación en pago?
El proceso es muy sencillo. El primer paso es ser transparente con tu entidad financiera e informarle sobre tu situación económica.
Una vez le hayas informado, deberás negociar con ella para pagar la deuda, comunicando tu interés en realizar la dación en pago. A partir de este momento, la entidad podrá decidir si acepta o no. Recuerda, es un mecanismo que sólo se puede realizar si ambas partes están de acuerdo.
Si acepta, será necesario negociar las condiciones necesarias como qué propiedad será entregada, la fecha de entrega, etc. Posteriormente, se redactará un contrato dónde quede reflejada toda la información pactada.
Finalmente, se firmará ante notario y se inscribirá en el Registro de la Propiedad para que la deuda quede cancelada oficialmente y quede anotado el nuevo propietario de la vivienda.
Debes saber que existe una forma de poder evitar la dación y es mediante la Ley de la Segunda Oportunidad, que permite cancelar total o parcialmente las deudas si te encuentras en situación de insolvencia. Pero depende de la situación de cada persona de cómo se resuelva cada caso.
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¿Qué leyes regulan la dación en pago?
Una vez visto que es dación en pago, veamos qué leyes la regulan. Actualmente no hay ninguna ley en específico que regule este mecanismo legal, pero sí se recoge en algunos artículos del Código Civil, como los artículos 1166 o 1171. El Real Decreto-ley 19/2022, del 22 de noviembre también hace alusión sobre este mecanismo. Establece un Código de Buenas Prácticas para suavizar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual.
También existen otras formas de considerar la dación en pago, basándonos en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo. La jurisprudencia, podemos definirla como la costumbre legal de los jueces para actuar respecto a un caso. Para ello, utilizan sentencias previas que hayan resuelto casos similares. En este caso, debemos acudir a la jurisprudencia sobre la dación en pago para ver cómo se puede regular.
Por ejemplo, destacamos la sentencia del 13 de febrero de 1989, que considera la dación en pago como una forma de entregar bienes para pagar deudas. La sentencia del 8 de febrero de 1998, destaca que lo más importante en este acuerdo es la voluntad de las partes en la transferencia de la propiedad para que la deuda se cancele.
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Requisitos para optar a una dación en pago
Ahora que sabemos qué es la dación en pago y cómo puede llegar a ser un acuerdo beneficioso para liberarte de tus deudas, debes saber que existen ciertos requisitos para optar a este mecanismo legal.
Estar en situación de vulnerabilidad
Hablamos de situación de vulnerabilidad cuando una persona se encuentra en una situación económica desfavorable. Como puede ser:
- Que el ingreso familiar no supere en 3 veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples(IPREM).
- Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos familiares.
- Que la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en los 4 años anteriores al momento de la solicitud.
- Que sea una familia numerosa monoparental con menores a cargo
Agotar todas las vías posibles
Otro requisito es haber agotado todas las opciones posibles para pagar la deuda. Por ejemplo, haber intentado un periodo de carencia, que es cuando sólo pagas los intereses o cuando no pagas ni intereses ni cuota por un tiempo determinado.
O por ejemplo, haber realizado una reestructuración hipotecaria. Que consiste en reducir los pagos mensuales, alargar el plazo de devolución, rebajar intereses, etc.
Aunque en este caso, si has agotado todas las vías posibles y no puedes pagar ninguna deuda, otra opción sería acogerse a la Segunda Oportunidad.
No superar el límite del valor de la vivienda
El código de buenas prácticas establece un límite máximo para el valor de tu vivienda, que es 250.000 euros.
Hay algunas algunas entidades bancarias que aplican restricciones adicionales dónde el límite varía en función de los habitantes que haya en una ciudad:
- En ciudades con más de 1 millón de habitantes el valor máximo será de 200.000 euros.
- En ciudades con habitantes entre 500.000 a 1 millón el valor máximo será de 180.000 euros.
- En ciudades con más de 100.000 habitantes y menos de 500.000 el valor máximo será de 150.000 euros.
- En ciudades con menos de 100.000 habitantes el valor máximo será de 120.000 euros.
Nuestra recomendación es que acudas a tu entidad y preguntes cuáles son los límites de valor de la vivienda.
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Ventajas de la dación en pago
Cómo podrás imaginar, utilizar la dación en pago puede aportar grandes ventajas si te encuentras con dificultad para pagar tus deudas.
Cancelar tu deuda de forma definitiva
Al pactar con la entidad la entrega de tu inmueble como pago de la deuda, esta desaparece por completo y ya no te podría reclamar. Básicamente, la entrega de un bien cancela la deuda.
Evitar un embargo
El embargo implica un proceso judicial mucho más largo y en muchas ocasiones, no llega a cubrir el 100% de la deuda. Con la dación en pago, evitas que la entidad tome acciones legales contra ti evitando así un embargo.
Salir del fichero de morosos
El fichero de morosos es una lista que mantiene un registro de todas las personas que no cumplen con sus obligaciones financieras, la más habitual es ASNEF. Al hacer la dación, tu deuda queda cancelada. Así que las entidades deben informar para que estos ficheros te eliminen de las listas. Siempre y cuando, no tengas otras deudas pendientes.
Inconvenientes de la dación en pago
Aunque la dación en pago puede aportar grandes beneficios, debes conocer también los inconvenientes que tiene.
Pérdida de la vivienda
A diferencia de una orden de embargo, dónde aún tienes margen de varios días para poder pagar la deuda y mantener tu hogar, la dación en pago supone la pérdida definitiva de tu vivienda, quedando la entidad como su nuevo titular.
Necesidad de un acuerdo con la entidad
Como hemos comentado anteriormente, la entidad no está obligada a aceptar este tipo de intercambios. Por lo que podrías tener dificultades si quieres utilizar este mecanismo legal. Muchas entidades prefieren el dinero antes que una propiedad.
Empeorar tu historial crediticio
El historial crediticio es un informe que recoge datos sobre tu comportamiento con las finanzas. Como por ejemplo si cumples los plazos de devolución de una tarjeta de crédito y cuánto gastas con ella, deudas contratadas, etc. Si haces una dación en pago, quedará reflejado en tu historial crediticio y a la larga te podrá afectar si quieres pedir nuevas financiaciones o préstamos.
Ahora que ya sabes qué es dación en pago y cómo es el proceso para poder pedirla, no te puedes olvidar que necesitarás acordar previamente con la entidad poder entregar tu vivienda como pago de la deuda. Recuerda que muchas entidades no contemplan este tipo de soluciones o intentará cobrar la deuda de otra forma.
En el caso de que no consigas la dación de pago con tu entidad o no consigas ningún otro acuerdo que te beneficie y tienes muchas deudas que no puedes pagar, opta por la Ley de la Segunda Oportunidad para cancelar total o parcialmente tus deudas.
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Preguntas frecuentes sobre dación en pago
¿Qué impuestos se pagan en una dación en pago?
En una dación en pago pueden aplicarse impuestos como la plusvalía municipal o tributar la cancelación de la deuda en la declaración de la renta. Pero el Real-Decreto Ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia, establece ciertos requisitos para estar exento de estos impuestos.
Por ejemplo, que el bien entregado sea la vivienda habitual o que ningún miembro de la unidad familiar disponga otros bienes para pagar la deuda
