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Cómo evitar la subasta de mi vivienda habitual

Rita Báez
Rita Báez

Muchos clientes bancarios no son conscientes de que si no pagan las cuotas de su hipoteca, su vivienda habitual puede ser subastada para subsanar la deuda pendiente. De hecho, aunque no sea una noticia que aparezca en los medios de comunicación de forma recurrente, las subastas de pisos se realizan constantemente. 

Por supuesto, si has dejado de pagar tu hipoteca es fundamental que estés informado acerca de este procedimiento y cómo puede llegar a afectarte. Pero no te preocupes, porque en este post vamos a darte todos los puntos más relevantes que necesitas saber.

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Cómo funciona la subasta hipotecaria

Para comprender cómo funciona una subasta de vivienda, lo primero que hemos de saber es el significado exacto de este término y su relación con la ejecución hipotecaria. Básicamente, cuando hablamos de este último concepto nos referimos al procedimiento por el cual el banco puede cobrar la deuda adquirida por una persona a través de la garantía que ambos habían establecido, y que en este caso es una vivienda. 

Eso sí, para que la entidad pueda proceder a la ejecución hipotecaria tienen que cumplirse una serie de condiciones que se relacionan de forma directa con las cuotas: 

  • Si estás en tu primer plazo de devolución, has tenido que dejar en impago 12 cuotas (el 3% del importe original de la hipoteca).
  • Si estás en tu segundo plazo de devolución, has tenido que dejar en impago 15 cuotas (el 7% del dinero que el banco te ha prestado).

Además, el banco tiene que comunicarte que tienes una deuda pendiente por pagar para dar paso a  iniciar los procedimiento judiciales que desencadenarán la subasta de la vivienda habitual. Será tras la demanda judicial cuando la entidad ya sí iniciará los procesos que darán pie a la subasta de la vivienda: la inscripción de las cargas en el Registro de la Propiedad y la publicación de la fecha en la que la subasta va a realizarse.

Tras esto se celebra la subasta. Este es el momento más importante, porque si existe un comprador que pague el precio mínimo estipulado por la entidad, la vivienda será adjudicada. En caso contrario, se darían dos supuestos:

  • Que el banco se lo quede a un 70% del valor inicial que tenía
  • Si se subasta a un precio inferior, todavía existiría una deuda pendiente a cubrir por parte del deudor. 

Como ya sabrás, el último paso de las subastas de viviendas es el desahucio, por el cual el deudor se verá obligado a abandonar la vivienda. 

Formas de paralizar la subasta del piso habitual

Lejos de lo que pudiera parecer, sí existen algunos supuestos en los que es posible paralizar las subastas de casas. Veamos algunos de ellos: 

  • El primero, y probablemente el más obvio, que pagues la deuda que has adquirido con la entidad bancaria por el impago de tu hipoteca.
  • Que el deudor solicite una moratoria, como la que implantó el gobierno a raíz del impacto económico que la crisis del COVID 19 tuvo en la población española que estaba pagando su hipoteca. Una moratoria es un procedimiento que permite aplazar los pagos de este préstamo durante un periodo de tiempo concreto.
  • Igualmente, también puede ocurrir que el contrato que firmastes tuviera cláusulas abusivas, por lo que la justicia puede proceder a determinar la nulidad del mismo. Para ello, es importante que cuentes con la ayuda de un profesional que te ayude a revisarlo. 

¿Cuál es la característica en común que comparten todos estos mecanismos? Que no implican que la persona en impago vuelva a endeudarse más. De hecho, desde Soluciona Mi Deuda te recomendamos que no recurras a una reunificación de deudas, a través de la cuál tu hipoteca se unificará con otras deudas o préstamos personales que tengas pendientes. Y es que a través de este mecanismo lo único que vas a conseguir es aumentar la cantidad de dinero que tienes pendiente por pagar. A continuación te proponemos ciertas alternativas que pueden ayudarte con tu sobreendeudamiento:

  • La Ley de la Segunda Oportunidad(LSO): esta normativa permite exonerar a través de la justicia todos las deudas pendientes, y será útil siempre y cuando tus ingresos contrasten notablemente con los adeudos pendientes. 
  • La renegociación, una de las soluciones más útiles a las que vas a tener acceso. Esta alternativa se basa en conseguir que reduzcas la cantidad de dinero que pagas al mes por tus deudas, mientras todas tus cuotas quedan unificadas en una sola. Además, estarás acompañado por expertos que te irán ayudando en cada uno de los pasos del proceso. 

Puedes ponerte en contacto con Soluciona Mi Deuda de manera gratuita para que uno de nuestros asesores te cuente cómo podemos aplicar la LSO o la renegociación para acabar con tus deudas de manera definitiva. 

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Plazos de ejecución hipotecaria de la subasta de la casa

Por supuesto, otro de los aspectos fundamentales que has de tener en cuenta si no has pagado tu hipoteca son los plazos en los que se desarrolla todo el procedimiento de ejecución hipotecaria y subasta. Te contamos todo acerca de ellos:

  • El proceso da comienzo una vez que el banco haya realizado el requerimiento de pago al deudor. 
  • Como te hemos mencionado con anterioridad, desde este momento es necesario hacer una serie de trámites, como la inscripción de cargas en el Registro de la Propiedad. 
  • Una vez realizada esta operación, la subasta se convocará 30 días después de haber notificado al deudor. 
  • Además, su celebración se anunciará 20 días antes de su celebración
  • Si una vez celebrada esta se llega a un acuerdo, el comprador de la vivienda tendrá 20 días para abonar el dinero
  • Si esto no ocurriera, el deudor contará con un plazo de 10-15 días para abonar el dinero, ya sea a través de terceros o aportando el capital de tasación. 
  • Y si ninguno de estos supuestos se cumplen, en otros 20 días el deudor puede intentar quedarse con la vivienda a un valor del 50% con respecto al que fue adquirida. 

 

En total, el proceso puede durar entre seis y ocho meses. 

 

¿Qué debo hacer después de la subasta hipotecaria?

Una vez que la subasta se realice y se encuentre un comprador se producirá el desahucio. Si todavía es tu vivienda habitual, una comitiva acudirá al desalojo. 

Y en caso de que no se subaste por el valor que el banco estipule, todavía tendrás una deuda pendiente por pagar. En estos supuestos, el banco utiliza otros mecanismos para recuperar su dinero: el embargo de bienes

Evita que esto ocurra: resuelve tus deudas y sanea tus finanzas de una forma adecuada. Ponte en contacto gratuitamente llamando a nuestro teléfono o rellenando nuestro formulario para que nuestros asesores y abogados puedan ayudarte.

Preguntas frecuentes

Depende de si se trata de la vivienda habitual del deudor o no. Si hablamos de la vivienda habitual, el banco puede pedir la adjudicación por el 70% del valor inicial de la misma, mientras que si no fuera la vivienda habitual la adjudicación sería por un 50%. Es decir, es el propio banco el que se quedaría con el inmueble en cualquier caso. 

Entre la subasta y el desahucio pueden pasar entre 6 meses y un año, tiempo que el deudor puede utilizar a su favor para tratar de para el lanzamiento.

Que la entidad bancaria seguirá reclamando el dinero pendiente al deudor. De hecho, es común recurrir al embargo de sus bienes presentes y futuros (salarios, cuentas bancarias, objetos de valor) con el objetivo de saldar la deuda.

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