¿Qué son las cláusulas hipotecarias abusivas?

Rita Báez

Rita Báez

Las cláusulas abusivas hipotecas se han convertido en un tema de gran controversia en los últimos años debido a que gran cantidad de usuarios que habían adquirido un préstamo hipotecario se han visto obligados a asumir más gastos de los que les correspondía con la compra de su vivienda. 

Muchos de estas personas han logrado sentencias victoriosas tras reclamar las diferentes cláusulas abusivas que incluían sus contratos con bancos y entidades financieras. Entre las más habituales se encuentran las famosas cláusulas suelo, el IRPH y los gastos de devolución de hipoteca. En este post te hablamos de todo lo que necesitas saber de ellas y cómo reclamarlas. 

¡Empezamos!

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Cláusulas abusivas en hipotecas: lo que necesitas saber

La ley española recoge que las cláusulas abusivas hipotecas son aquellas condiciones que una de las dos partes participantes en la operación incluye en el contrato del préstamo hipotecario individualmente en contra de la buena fe. Este hecho da lugar a una desigualdad entre los derechos y obligaciones indicados en dicho acuerdo y causa un perjuicio para el consumidor

Por tanto, en los contratos hipotecarios, puede considerarse nula una cláusula si ha sido añadida de manera poco transparente por parte del banco o entidad financiera y genera daños al hipotecado, bien porque le hace pagar más de lo que le pertenece o lo lleva a un estado de vulnerabilidad. 

El proceso de reclamación se puede llevar a cabo ante el propio banco o ante los tribunales. En caso de realizarse por vía judicial y un juez declare abusiva alguna de las cláusulas del contrato hipotecario, ésta quedará anulada y, en este punto, la entidad está obligada a restituir los daños que dicha cláusula ha provocado pues así lo establece el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 6 del Código Civil

Pero, ¿Qué cláusulas de las hipotecas se han declarado abusivas?

Como te anticipamos, tribunales españoles y europeos han declarado abusivas algunas cláusulas en los contratos de préstamos hipotecarios, lo que ha permitido a muchos usuarios recuperar dinero que les habían cobrado de manera indebida. Te hacemos una lista de las más habituales:

  • Los gastos de constitución de la hipoteca. – Los bancos y entidades financieras que concedían préstamos hipotecarios hacían al cliente pagar los gastos de escritura de la financiación. Entre ellos, los aranceles notariales y del registro de la propiedad, los honorarios cobrados por la gestoría, la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Sin embargo, el Tribunal Supremo en el año 2015 consideró abusivo el cobro de estos gastos pues las entidades también se benefician de la escrituración de la hipoteca, por lo que es justo que afronten parte de su coste. 
  • El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH). – Se trata de un índice que se utiliza para referenciar aquellos préstamos con un tipo de interés variable. Ha generado una gran polémica debido a su falta de transparencia pues no se encuentra redactada en el contrato de manera clara. Aún así, ningún Tribunal por el momento lo ha considerado abusivo. 
  • La cláusula suelo. – Se trata de un interés mínimo que se incluye en muchos contratos de hipotecas variables. Algunos años atrás se recogía sin informar al consumidor de su aplicación, lo cual el Tribunal Supremo ha estimado abusivo.
  • Las hipotecas multidivisa. – Estos eran préstamos concedidos en una moneda extranjera. Debido al valor superior que tenían sobre el euro, dieron lugar a que la deuda de muchos hipotecados se disparace. Como consecuencia se han considerado nulas todas aquellas hipotecas concedidas en otras divisas sin informar a los titulares del préstamo.
  • La cláusula de vencimiento anticipado.  – Para protegerse ante los impagos de las cuotas de hipotecas, los bancos y entidades financieras establecían una cláusula que permitía el vencimiento del contrato antes de tiempo. Esta cláusula se aplicaba, en muchos casos, desde el primer impago en el que incurría el cliente y imponían un interés moratorio elevadísimo, algo que fue considerado abusivo. Por suerte, en 2019 se aprobó una nueva ley hipotecaria que limita el vencimiento anticipado.

¿Tengo derecho a la devolución de gastos hipotecarios?

Ahora que conoces las distintas cláusulas abusivas que suelen aplicar los bancos y entidades en los contratos de hipotecas, te interesará saber que… 

Si contrataste un préstamo hipotecario antes del 16 junio de 2019, tienes derecho a recuperar los gastos que pagaste de la hipoteca sin que te correspondiesen. Concretamente:

  • La mitad de los gastos de notaría. 
  • Los gastos de registro.
  • Los gastos de la gestoría. 
  • Los gastos de tasación. 

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¿Cómo reclamar cláusulas abusivas de la hipoteca?

La mayoría de las veces en la que se firma un contrato de préstamo se lleva a cabo una negociación previa entre un representante del banco y el cliente que gira en torno al capital que se solicita, la devolución, los tipos de interés y las cuotas a pagar, sin hacer alusión de ningún tipo a demás cláusulas. Esto otorga escaso margen al cliente para tomar consciencia de lo que suponen estas condiciones poco transparentes y sumado a la falta de conocimientos financieros de la mayoría de los usuarios, se produce la firma de contratos abusivos.  

Por suerte, sea un préstamo hipotecario o personal, debes saber que la abusividad está regulada por la legislación española vigente y puede reclamarse, tanto por la vía judicial como por la extrajudicial.

Para interponer tu reclamación deberás seguir los siguientes pasos:

  1. Conseguir las facturas de las costas abonadas después de la formalización del contrato
  2. Realizar la reclamación para recuperar el dinero que te corresponda. Como te hemos mencionado, lo puedes hacer ante el servicio de atención al cliente de tu banco o ante el juzgado de tu provincia.

Si sospechas que en el contrato de tu préstamo está incluida alguna cláusula abusiva, es momento de que busques asesoría experta que te ayude a liquidar tus deudas por el importe que únicamente te corresponde.

En Soluciona Mi Deuda contamos con un equipo de profesionales con experiencia legal y financiera que detectan la abusividad y negocian con las entidades para reducir el total que debes a lo que te pertenece. Además, si tu situación financiera es de quiebra y no puedes hacer frente a los pagos de tu préstamo y acumulas una deuda grande con varios préstamos, valoraremos iniciar el procedimiento de la Ley de Segunda Oportunidad con la que, en el mejor de los casos, podrías liberarte de tu deuda mediante la exoneración. 

Completa nuestro formulario o llámanos al 910916445. Estudiaremos tu caso y te propondremos la mejor solución. 

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