¿Qué son las cláusulas abusivas en hipotecas?

¿Te has preguntado alguna vez que son las cláusulas abusivas en hipotecaso si tu préstamo hipotecario tiene cláusulas abusivas? Muchas personas desconocen que en sus contratos hipotecarios pueden esconderse cláusulas abusivas, es decir, términos que son injustos o desproporcionados y que benefician únicamente a la entidad financiera. 

Estas condiciones pueden afectar a tus pagos mensuales, limitar tus derechos o hacer que acabes pagando más de lo que deberías. Pero tranquilo porque en este artículo te traemos una guía completa sobre cómo detectar cláusulas abusivas en hipotecas y cómo actuar. 

¡Empezamos! 

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¿Qué son las cláusulas abusivas en hipotecas?

En primer lugar y antes de ver cómo detectar cláusulas abusivas en los contratos de hipotecas, veamos qué son. 

Las cláusulas abusivas son aquellas condiciones de un contrato que no se negocian de forma individual y que, sin el consentimiento claro del consumidor, rompen el equilibrio justo entre los derechos y obligaciones de ambas partes, perjudicando a la persona que firma el contrato.

En términos simples, las cláusulas abusivas en hipotecas pueden considerarse abusivas si el banco las incluyó sin informarte adecuadamente sobre su existencia o sus consecuencias, y esto termina causándole algún perjuicio. Es decir, si te genera gastos inesperados, así lo recoge la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usurarios

Para que sea válida, esta cláusula debe estar escrita de manera clara, precisa y sencilla, tanto en la información precontractual como en el contrato final, utilizando un formato de texto legible y accesible. 

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¿Qué cláusulas hipotecarias pueden ser abusivas? 

¡Estas con las cláusulas abusivas en hipotecas que te puedes encontrar! 

Cláusula suelo 

La cláusula suelo es quizás la más conocida. Se trata de una cláusula que establece un interés mínimo en las hipotecas variables, incluso si el euríbor baja. Muchos bancos la incluyeron en los contratos de sus clientes sin informar claramente sobre ella ni sobre sus consecuencias, algo que el Tribunal Supremo declaró como abusivo. 

Si tu hipoteca tiene esta cláusula, revisa tu contrato, ya que puedes reclamar para que te la eliminen y te devuelvan el dinero que pagaste de más. 

Gastos de formalización de hipoteca

Antes del año 2019, la mayoría de los bancos hacían que sus clientes pagaran casi todos los gastos relacionados con la firma de una hipoteca, como los de notaría, registro, gestoría y tasación de impuestos. 

Sin embargo, el Tribunal Supremo consideró esta práctica abusiva, ya que la ley anterior establecía que los bancos debían asumir ciertos costes, como los mencionados anteriormente y la mitad de los gastos de notaría. 

Hipotecas multidivisa 

Las hipotecas multidivisa son aquellas que se conceden en monedas extranjeras distintas al euro. Estas pueden volverse abusivas si el banco no te explica los riesgos al contratarlas.  Si la moneda extranjera en la que está la hipoteca sube respecto al euro, el importe que te queda por pagar puede aumentar considerablemente. 

Cláusula de vencimiento anticipado 

Esta cláusula permite al banco cancelar el contrato hipotecario e iniciar un embargo si el cliente no paga varias cuotas de la hipoteca. Desde 2019, la ley establece que solo se puede ejecutar el embargo si dejas de pagar un mínimo de 12 cuotas (o 15 si ya has pagado más de la mitad del préstamo). Si el banco intenta aplicar esta cláusula antes de lo permitido, tienes derecho a reclamar. 

IRPH

El IRPH es un índice alternativo al euríbor que algunas hipotecas variables utilizan para calcular los intereses. Aunque algunos juzgados han considerado este índice abusivo por la falta de transparencia de los bancos al no explicar que el cliente pagará más que con el euríbor, el Tribunal Supremo ha determinado que su uso no es abusivo si se informa adecuadamente.

Interés moratorio 

Es una cláusula que indica que, si no realizas el pago de una cuota a tiempo o te retrasas, se te cobrará un interés de demora que suele ser muy alto, llegando a ser considerado abusivo o incluso usurario.

Cuota final 

Esto significa que, después de pagar las cuotas del préstamo durante 20 o 30 años, al final te enfrentas a una última cuota que representa el 20% o 30% del total del préstamo, más los intereses, lo que hace que sea prácticamente imposible de pagar. Esta cláusula suele ser añadida con la idea equivocada de que las cuotas del préstamo son muy bajas y fáciles de asumir.

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¿Cómo reclamar cláusulas abusivas de la hipoteca? 

Si quieres reclamar las cláusulas abusivas en hipotecas que hayas encontrado te contamos cuáles son los pasos que debes seguir.

Identificar la cláusula abusiva 

Lo primero es detectar qué cláusula de tu hipoteca consideras que es abusiva. Podría tratarse de una o varias de las que te hemos explicado anteriormente en el artículo. Es recomendable que busques asesoramiento legal especializado para confirmar si realmente son abusivas o no. 

Presentar una reclamación extrajudicial 

Antes de presentar una reclamación vía judicial, debes presentar una reclamación extrajudicial directamente a la entidad con la que firmaste tu contrato hipotecario. En esta reclamación se pide que se elimine la cláusula abusiva y que te devuelvan el dinero que hayas pagado por su aplicación. 

Recurrir a la vía judicial 

Si el banco rechaza tu reclamación o no te da una respuesta, puedes optar por llevar el caso ante los tribunales.

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¿Qué supone la declaración de nulidad de esas cláusulas abusivas?

Cuando una cláusula es considerada abusiva, se declara nula e inaplicable, lo que significa que se considera como si nunca hubiera existido. Por lo tanto, no se pueden reclamar intereses ordinarios, ni remuneratorios, comisiones, ni ningún otro cargo que haya sido considerado abusivo. En cuanto a los pagos realizados por estos conceptos, el banco debe devolverlos o compensarlos con futuras cuotas. 

Esto ocurre porque el juez no tiene la autoridad para modificar esas condiciones para que sean legales o aplicables. En su lugar, debe eliminar completamente las cláusulas abusivas, tratándose como si nunca hubieran formado parte del contrato.

Si te has visto atrapado en un ciclo de deuda interminable debido a las cláusulas abusivas en tu hipoteca, y has tenido que pedir préstamos para cubrir esos pagos, no estás solo. En Soluciona Mi Deuda entendemos lo complicado que puede ser manejar esta situación, y estamos aquí para ayudarte. 

Nuestro equipo de expertos puede ofrecerte un asesoramiento legal especializado para renegociar tu deuda o incluso solicitar la Ley de Segunda Oportunidad, dándote la posibilidad de empezar de nuevo. Un buen asesoramiento legal es fundamental para asegurarte de que tomas las decisiones correctas y de que tu futuro financiero vuelva a estar bajo control. Si quieres liberarte de las deudas que te ahogan, no dudes en contactar con nosotros y dar el primer paso hacia la solución. ¡Estamos aquí para ayudarte!

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Preguntas frecuentes sobre cláusulas abusivas en hipotecas

¿Caduca el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?

Ya no hay un plazo límite para pedir la devolución de los gastos de tu hipoteca. Esto significa que, al no haber una fecha límite para solicitar que se anulen las cláusulas abusivas, tampoco hay un límite para pedir que te devuelvan los gastos que pagaste de más en la hipoteca.

Puedes reclamar los gastos de tu hipoteca si contrataste el préstamo antes de junio de 2019, que es cuando empezó a aplicarse la nueva ley hipotecaria, la cual obliga a los bancos a hacerse cargo de la mayoría de los gastos a partir de esa fecha.

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