¿Qué son las cláusulas hipotecarias abusivas?

Cláusulas abusivas en hipotecas: lo que necesitas saber

La ley española recoge que las cláusulas abusivas hipotecas son aquellas condiciones que una de las dos partes participantes en la operación incluye en el contrato del préstamo hipotecario individualmente en contra de la buena fe. Este hecho da lugar a una desigualdad entre los derechos y obligaciones indicados en dicho acuerdo y causa un perjuicio para el consumidor. 

Por tanto, en los contratos hipotecarios, puede considerarse nula una cláusula si ha sido añadida de manera poco transparente por parte del banco o entidad financiera y genera daños al hipotecado, bien porque le hace pagar más de lo que le pertenece o lo lleva a un estado de vulnerabilidad. 

El proceso de reclamación se puede llevar a cabo ante el propio banco o ante los tribunales. En caso de realizarse por vía judicial y un juez declare abusiva alguna de las cláusulas del contrato hipotecario, ésta quedará anulada y, en este punto, la entidad está obligada a restituir los daños que dicha cláusula ha provocado pues así lo establece el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 6 del Código Civil. 

Pero, ¿Qué cláusulas de las hipotecas se han declarado abusivas?

Como te anticipamos, tribunales españoles y europeos han declarado abusivas algunas cláusulas en los contratos de préstamos hipotecarios, lo que ha permitido a muchos usuarios recuperar dinero que les habían cobrado de manera indebida. Te hacemos una lista de las más habituales:

• Los gastos de constitución de la hipoteca. – Los bancos y entidades financieras que concedían préstamos hipotecarios hacían al cliente pagar los gastos de escritura de la financiación. Entre ellos, los aranceles notariales y del registro de la propiedad, los honorarios cobrados por la gestoría, la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Sin embargo, el Tribunal Supremo en el año 2015 consideró abusivo el cobro de estos gastos pues las entidades también se benefician de la escrituración de la hipoteca, por lo que es justo que afronten parte de su coste. 
• El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH). – Se trata de un índice que se utiliza para referenciar aquellos préstamos con un tipo de interés variable. Ha generado una gran polémica debido a su falta de transparencia pues no se encuentra redactada en el contrato de manera clara. Aún así, ningún Tribunal por el momento lo ha considerado abusivo. 
• La cláusula suelo. – Se trata de un interés mínimo que se incluye en muchos contratos de hipotecas variables. Algunos años atrás se recogía sin informar al consumidor de su aplicación, lo cual el Tribunal Supremo ha estimado abusivo.
• Las hipotecas multidivisa. – Estos eran préstamos concedidos en una moneda extranjera. Debido al valor superior que tenían sobre el euro, dieron lugar a que la deuda de muchos hipotecados se disparace. Como consecuencia se han considerado nulas todas aquellas hipotecas concedidas en otras divisas sin informar a los titulares del préstamo.
• La cláusula de vencimiento anticipado.  – Para protegerse ante los impagos de las cuotas de hipotecas, los bancos y entidades financieras establecían una cláusula que permitía el vencimiento del contrato antes de tiempo. Esta cláusula se aplicaba, en muchos casos, desde el primer impago en el que incurría el cliente y imponían un interés moratorio elevadísimo, algo que fue considerado abusivo. Por suerte, en 2019 se aprobó una nueva ley hipotecaria que limita el vencimiento anticipado.