La subasta de nuestra vivienda habitual es una consecuencia real cuando dejamos de pagar la hipoteca. Muchas personas no conocen cómo es el proceso ni que existe la oportunidad de evitar subasta vivienda habitual, pero te lo contamos en este artículo .
En algunas ocasiones nuestra situación económica puede cambiar, ya sea por tener más gastos mensuales o perder una parte de nuestros ingresos, y perdemos la capacidad para poder afrontar gastos básicos como la hipoteca, el agua o la luz. La consecuencia en este caso es la subasta de nuestra casa.
Aunque conlleva todo un proceso previo, te explicaremos cómo evitar subasta vivienda habitual para que actúes lo antes posible, qué pasa si la subasta no cubre la deuda y algunos consejos para evitar este tipo de situaciones en un futuro.
¡Toma nota!
¿En qué consiste la subasta vivienda habitual?
Antes de entrar en detalle cómo se puede evitar subasta vivienda habitual, es importante que conozcas en primer lugar en qué consiste este término y como es todo el proceso previo a que se subaste una vivienda.
Lo primero que debes saber es que una hipoteca es un préstamo de grandes cantidades de dinero en la que la propia casa queda como garantía de pago, es decir, que en caso de no cumplir con las cuotas, la financiera puede quedarse con la vivienda. Cuando esto ocurre se conoce como la ejecución hipotecaria.
La subasta es una de las medidas que se contemplan en la ejecución hipotecaria y consiste en poner a la venta la propiedad para que cualquier persona pueda ofrecer una cantidad de dinero y el que de el mejor precio gana y se queda la casa.
Así que una de las formas de evitar subasta vivienda habitual sería no dejar de pagar la hipoteca y tratar de reducir los gastos menos importantes.
Pero si tienes dificultades económicas para cumplir con las mensualidades o incluso ya has dejado de pagarlas, te explicaremos cómo funciona la ejecución hipotecaria para que entiendas cada fase y que la subasta vivienda habitual no es inmediata.
¿Cómo es el proceso de ejecución hipotecaria?
Cuando dejas de pagar las cuotas, la financiera se suele poner en contacto contigo para informarte de la situación y se empezarán a acumular intereses de demora, un recargo adicional como penalización por no cumplir con los plazos.
Posteriormente, si la deuda sigue sin ser devuelta, tal y como establece el artículo 24 de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuando el deudor deba un mínimo de 12 cuotas en la primera mitad del periodo de devolución o cuando deba 15 cuotas en la segunda mitad del periodo de devolución, se podrá aplicar la cláusula de vencimiento anticipado.
Esto significa que la entidad tiene el derecho de anular el contrato por impago y posteriormente presentar una demanda para iniciar la ejecución hipotecaria. Una vez puesta la demanda, el proceso será el siguiente:
- Te notificarán y solicitarán el pago de la deuda más los intereses y otros gastos adicionales. Si lo pagas, la ejecución podría paralizarse.
- Si no cuentas con esa capacidad y no devuelves el dinero, un juez solicitará un certificado de cargas al Registro de la Propiedad para acreditar la existencia de la hipoteca sobre la propiedad y otros posibles tributos pendientes.
- Posteriormente fijarán la fecha y la hora de la subasta de tu vivienda y se publicará en el tablón del ayuntamiento, en el Registro de la Propiedad y en el BOE.
- Una vez llegue la fecha, se subasta vivienda habitual.
- La persona que ofrezca más dinero por tu vivienda se la queda, es decir, se procederá a la adjudicación de la propiedad.
¿Y después de la subasta que viene? El último paso será el desahucio, tendrás que abandonar tu casa y el nuevo propietario será inscrito en el Registro de la Propiedad.
En estas situaciones, si tu casa ha sido subastada, es normal preguntarse ¿después de la subasta cuánto tarda el desahucio? No hay un tiempo fijo ya que depende de cada caso, pero podría ser desde seis meses a un año.
Por otro lado, debes tener en cuenta que una de las cosas que pasa si la subasta no cubre la deuda, es que aún podrán reclamarte la cantidad pendiente y llegar a embargar otros bienes hasta que la deuda haya sido cubierta.
¿Necesitas dejar atrás la preocupación por tus deudas?
¿Cómo evitar subasta vivienda habitual?
Ahora que ya conoces todo el proceso de la ejecución hipotecaria y todo lo que ocurre antes de la subasta, nos adentraremos en lo más importante: cómo evitar subasta vivienda habitual.
Es importante distinguir las posibles soluciones antes de que vendan tu casa y una vez haya sido subastada, que en este último caso, las opciones serán mucho más limitadas.
Antes de la subasta vivienda habitual
Algunas de las formas de evitar subasta vivienda habitual es enervar la acción hipotecaria, negociar un plan de pagos o acogerse al código de buenas prácticas.
Enervar la acción hipotecaria
Enervar la acción hipotecaria significa pagar toda la deuda, incluyendo los intereses y los costes adicionales que se hayan generado por el impago. Para ello, es necesario disponer de una buena capacidad económica puesto que la deuda podría ser muy alta.
Negociar un plan de pagos
Otra de las opciones para evitar subasta vivienda habitual es intentar negociar con la entidad financiera un plan de pagos, es decir, establecer una forma de pago mucho más cómoda, por ejemplo, ampliar los plazos de devolución o reducir la cuota mensual.
Acogerse al código de buenas prácticas
Si por el contrario, tu situación es más delicada y la capacidad para afrontar los pagos es más difícil, podrías acogerte al código de buenas prácticas, regulado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Sólo pueden acogerse aquellas personas que tienen deudas y se encuentran en el umbral de exclusión y contiene una serie de medidas para ayudar a pagar una deuda.
Contempla soluciones como reducir el tipo de interés, pagar sólo los intereses durante unos meses (periodo de carencia) o la dación en pago.
Después de la subasta vivienda habitual
Si ya la han subastado certificar que perteneces a un colectivo vulnerable o acogerte a la Ley de la Segunda Oportunidad si aún hay deuda pendiente.
Certificar que perteneces a un colectivo vulnerable
Una de las soluciones es certificar que perteneces a un colectivo vulnerable. Si bien no podrás evitar subasta vivienda habitual, sí podrás aplazar el desahucio quedándote en la vivienda por dos años pagando un alquiler más económico.
Ley de la Segunda Oportunidad
Tal y como dijimos anteriormente, una de las cosas que pasa si la subasta no cubre la deuda es que aún podrán reclamar la parte que aún esté sin pagar, pudiendo embargar otros bienes hasta que quede saldada.
En estos casos, la Ley de la Segunda Oportunidad puede ser tu solución. Es una ley que permite recuperar tu vida financiera desde cero. Puede cancelar las deudas de los trabajadores por cuenta ajena y autónomos que se encuentran en situación de insolvencia de forma total o parcial.
Se deben cumplir una serie de requisitos para optar a esta ley, pero con el asesoramiento adecuado como el de Soluciona Mi Deuda, las deudas no serán un problema y podremos ayudarte a acabar con ellas con total seguridad.
¿Cómo evitar errores antes de acogerse a la LSO?
En esta guía conocerás los errores comunes a evitar antes de acogerte a la LSO y cancelar tus deudas.
¿Qué debes tener en cuenta para evitar subasta vivienda habitual en un futuro?
Una vez hayas acabado con tus deudas es importante que tengas en cuenta algunos consejos importantes si quieres evitar subasta vivienda habitual en un futuro o simplemente que acabes endeudado otra vez.
- Guarda una parte de tus ingresos para emergencias: Así no tendrás que comprometer otros gastos al tener el dinero guardado.
- Es importante que la cuota de tu hipoteca no supere el 30% o 35% de tus ingresos, ya que es el límite seguro para no comprometer tu salud financiera.
- Planifica tus ingresos y gastos. Métodos como la regla 50-30-20 te ayudará a distribuir mejor tu dinero: 50% para gastos básicos, 30% para gastos no tan necesarios y un 20% al ahorro.
- Reduce los gastos que no sean imprescindibles.
Como has podido ver, es posible evitar subasta vivienda habitual ya que para que se inicie la ejecución hipotecaria es necesario que se acumule el impago de un mínimo de 12 cuotas. Eso sí, es importante actuar con tiempo y conocer bien tus opciones.
Por otro lado, aunque una de las formas más rápidas de impedir subasta vivienda principal es pagando la deuda, sabemos que no siempre es una solución factible para todas las personas.
Por eso, en Soluciona Mi Deuda podemos ayudarte con herramientas como la Ley de la Segunda Oportunidad para cancelar tus deudas. Te ayudaremos a acogerte a esta ley y comprobar que cumples con todos los requisitos necesarios.
No dejes pasar la oportunidad y rellena nuestro formulario, tendrás una asesoría totalmente gratuita y sin compromiso para que puedas contarnos tu caso y podamos analizar la mejor solución para ti. También puedes llamar al 910 91 64 45 si prefieres hablar con uno de nuestros asesores.
¡Actúa ya y acaba con tus deudas!
Este artículo ha sido escrito por Olga Campello, abogada especializada en derecho procesal y bancario.
Preguntas frecuentes sobre evitar subasta vivienda habitual
¿Se puede evitar la subasta vivienda habitual si no hay ningún postor?
No, el hecho de que no haya ningún postor no significa que se anule la subasta o que recuperes la vivienda. En ese caso, será la entidad bancaria quien se quede con la casa y si no cubre toda la deuda, podrán seguir reclamando.
¿Quién puede acogerse al código de buenas prácticas para evitar la subasta?
Existen unos requisitos para acogerse al código de buenas prácticas y evitar subasta vivienda habitual. Algunos de ellos son que el ingreso familiar no supere en 3 veces el IPREM, cuando la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos familiares, que la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en los últimos 4 años, etc.
