En esta guía aprenderás cómo frenar el embargo de tus deudas y proteger tu salario y propiedades.
¿Qué es la dación en pago?
Comenzamos el artículo explicando qué es la dación en pago.
La dación en pago es una forma de saldar una deuda que se lleva a cabo mediante la entrega de un bien. Con este acuerdo, el acreedor acepta recibir ese bien en sustitución del pago inicialmente pactado y, al hacerlo, la obligación pendiente queda cancelada.
Este mecanismo se basa en la voluntad de ambas partes, que deciden sustituir el pago económico por la cesión de un bien propiedad del deudor. De esta manera, se cumple la obligación sin necesidad de mantener la forma de pago original.
Al realizarse la transmisión, el acreedor pasa a ser titular pleno del bien recibido, adquiriendo todos los derechos sobre el mismo.
Requisitos para acceder a la dación en pago
Para que la dación en pago se pueda llevar a cabo, deben cumplirse algunas condiciones básicas:Capacidad de las partes
Tanto el deudor como el acreedor deben tener la capacidad legal para negociar y tomar decisiones válidas.Acuerdo mutuo
El acreedor no está obligado a aceptar la dación en pago, por lo que debe existir un pacto entre ambas partes.Entrega de la propiedad
Es necesario que el bien pase realmente a manos del acreedor; de lo contrario, solo sería una cesión y la deuda seguiría existiendo.Pleno dominio del bien
El deudor debe tener la propiedad completa del bien que va a entregar.Bien distinto al pago original
El bien entregado no es dinero ni lo pactado al inicio, sino otro que se acepta como sustituto para cancelar la deuda.
Con esta guía conseguirás liquidar tus deudas sin necesidad de tener más ingresos.
¿Qué es la ejecución hipotecaria y cómo funciona?
Cuando pides una hipoteca, la garantía de pago no es solo la casa que compras, sino también tus bienes actuales y los que puedas tener en el futuro. ¿Qué quiere decir esto? Que si dejas de pagar las cuotas, el banco puede quedarse con tu vivienda y con otros bienes para recuperar el dinero prestado. Entonces, ¿qué es una ejecución hipotecaria? Pues precisamente eso, el procedimiento legal que utiliza el banco para embargar la casa en caso de impago. Una vez embargada, la vivienda se subasta y el dinero que se consiga con la venta se utiliza para cubrir la deuda pendiente con la entidad. Te contamos cuál es el proceso de la ejecución hipotecaria.Impago de la hipoteca
Cuando una persona deja de pagar varias mensualidades de la hipoteca, el banco puede iniciar el procedimiento judicial. Generalmente, la entidad esperar a que se acumulen al menos tres cuotas impagadas antes de dar este paso.Demanda judicial del banco
El banco presenta una demanda ante el juzgado reclamando el dinero pendiente. En este momento, el deudor recibe una notificación en la que se le informa de la deuda y del inicio del proceso. Existe un plazo breve para intentar pagar o negociar antes de que siga adelante.Embargo de la vivienda
Si el deudor no paga ni llega a un acuerdo, el juez ordena el embargo de la vivienda hipotecada. Esto significa que el inmueble queda bajo control judicial para ser vendido y recuperar la deuda.Subasta pública de la vivienda
Una vez embargada, la vivienda se saca a subasta pública, donde puede participar cualquier persona interesada. El inmueble se adjudicará al mejor postor. Si nadie puja, el banco puede quedarse con la casa por un porcentaje de su valor tasado.Aplicación del dinero de la subasta
El dinero obtenido en la subasta se destina a pagar la deuda hipotecaria, los intereses pendientes y los gastos judiciales.Deuda residual
Si el importe de la subasta no cubre la totalidad de la deuda, el deudor seguirá debiendo la diferencia, lo que se conoce como deuda residual. Esto significa que, aunque ya no tenga la casa, aún tendrá que pagar lo que falte.
Diferencias entre dación en pago y ejecución hipotecaria
Ya hemos explicado qué es la dación en pago y que es una ejecución hipotecaria, ahora es necesario aclarar cuáles son las diferencias entre dación en pago y ejecución hipotecaria.
Aunque ambas opciones surgen cuando una persona no puede seguir pagando su hipoteca, sus consecuencias son muy distintas:
Naturaleza del acuerdo
- Dación en pago: Es un pacto voluntario entre el deudor y el banco. El deudor entrega la vivienda y, a cambio, la deuda queda totalmente cancelada.
- Ejecución hipotecaria: Es un proceso judicial iniciado por el banco para recuperar el dinero impagado mediante el embargo y subasta de la vivienda.
Cancelación de la deuda
- Dación en pago: Al entregar la casa, la deuda se extingue por completo, sin reclamaciones posteriores.
- Ejecución hipotecaria: Si el dinero obtenido en la subasta no cubre toda la deuda, puede quedar una deuda residual que el deudor deberá seguir pagando.
Proceso
- Dación en pago: Depende de la voluntad de negociación del banco, que no está obligado a aceptarla.
- Ejecución hipotecaria: Es un procedimiento forzoso regulado por la ley, que se aplica incluso aunque el deudor no esté de acuerdo.
Consecuencias para el deudor
- Dación en pago: Supone una salida más rápida y limpia, aunque se pierda la vivienda, ya que se elimina la deuda.
- Ejecución hipotecaria: Puede ser más largo, conllevar gastos judiciales y dejar al deudor sin vivienda y con deudas pendientes.
Con esta guía podrás decidir la reunificación de deudas que mejor se adapte a tu situación, y agrupar todas tus cuotas en una sola de menor cantidad.
Ventajas y desventajas de la dación en pago y la ejecución hipotecaria
Ventajas de la dación en pago
- Cancelación total de la deuda.
- Proceso más rápido y negociado.
- Permite empezar de cero sin arrastrar deudas impagables.
Desventajas de la dación en pago
- Pérdida de la vivienda.
- Dependencia del banco, ya que la entidad no está obligada a aceptar la dación.
- Impacto en la solvencia y aparición en ficheros de morosos.
Ventajas de la ejecución hipotecaria
- No depende de la voluntad del banco.
- Posibilidad de conservar la vivienda si pagas antes de la subasta.
Desventajas de la ejecución hipotecaria
- Si el valor de la subasta no cubre lo que debías, tendrás que seguir pagando la diferencia.
- Proceso largo y judicial.
- Pérdida de la vivienda.
- Impacto negativo en la solvencia.
¿Cómo evitar errores antes de acogerse a la LSO?
En esta guía conocerás los errores comunes a evitar antes de acogerte a la LSO y cancelar tus deudas.
Ejemplo práctico de dación en pago y ejecución hipotecaria
Dación en pago
María y Juan contrataron una hipoteca de 150.000 €. Tras varios años, sus ingresos disminuyeron y dejaron de poder pagar las cuotas. Acudieron al banco para buscar una solución y, tras una negociación, la entidad aceptó la dación en pago, entregaron su vivienda y, a cambio, la deuda quedó totalmente cancelada.
El resultado fue perder la casa, pero no arrastrar ninguna deuda. Aunque su nombre puede aparecer temporalmente en ficheros de morosidad, ya no tienen reclamaciones económicas y pueden empezar de nuevo.
Ejecución hipotecaria
Carmen y Luis tenían una hipoteca de 180.000 €. Al no poder pagar durante varios meses, el banco inició un proceso de ejecución hipotecaria. El juez embargó su vivienda, que terminó siendo subastada por 120.000 €. Como aún quedaban 60.000 € de deuda más intereses y costes judiciales, el banco siguió reclamándoles ese dinero.
El resultado fue perder la casa y, además, se quedaron con una deuda residual que deben seguir pagando. Su solvencia quedó seriamente dañada y aparecieron en ASNEF, lo que les impide acceder a nuevos créditos.
Además de la dación en pago o la ejecución hipotecaria, existen alternativas que conviene valorar antes de llegar a perder la vivienda. Una de ellas es la renegociación con el banco, que puede traducirse en ampliar plazos, reestructurar la deuda o establecer periodos de carencia para reducir la cuota mensual. También es posible solicitar moratorias hipotecarias, que permiten aplazar temporalmente los pagos y ganar tiempo para reorganizar la situación económica.
Otra vía a tener en cuenta es la Ley de Segunda Oportunidad, un mecanismo legal pensado para quienes arrastran deudas imposibles de pagar. Con ella, los particulares o autónomos pueden reestructurar sus obligaciones o incluso llegar a cancelarlas, siempre que cumplan ciertos requisitos. Analizar estas opciones con asesoramiento especializado puede marcar la diferencia entre perderlo todo o encontrar una salida que alivie las consecuencias del impago.
En definitiva, la diferencias entre dación en pago y ejecución hipotecaria radica en sus consecuencias. Mientras la dación en pago permite cancelar la deuda entregando la vivienda y empezar de cero, la ejecución hipotecaria puede dejarte sin casa y con una deuda residual. Elegir una u otra dependerá de tu situación personal, de la disposición del banco y de tus posibilidades de negociación.
Antes de tomar una decisión, es recomendable analizar también alternativas como la renegociación, las moratorias o la Ley de Segunda Oportunidad. Con la ayuda de un asesor especializado podrás valorar qué opción es más conveniente para ti y encontrar la salida que mejor se adapte a tus necesidades.
En Soluciona Mi Deuda nuestros expertos están preparados para ofrecerte la mejor salida y recuperar tu vida financiera de nuevo. Llámanos al 910916445 o rellena tus datos en el formulario y consigue una asesoría gratuita para que podamos valorar tu caso y las opciones que tienes.
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Este artículo ha sido escrito por Francisco Garrido Pérez, abogado especializado en derecho procesal y bancario.
